土地が決まったら、その後はハウスメーカーや工務店探しなどやること盛り沢山ですが、今回は住宅ローンに関して書いてみたいと思います。
結構赤裸々にリアルな内容を書くつもりです!


どこの金融機関から借りるか

住宅ローンを借りようと思った場合、不動産屋に相談したり、どこで建てるか決まってるならハウスメーカーや工務店の担当の方が色々アドバイスくれるかなと思います。
ハウスメーカーとかで提携してるの有ればそう言うのでも良いかもですが、最初に思いつくのはメインで使ってる銀行でしょうか。
ボクの場合、三井住友銀行がメインだったので、新築マンションとか欲しいと思ってた頃にTELで確認したことがあります。

ボクが普通の会社員だったら良かったんですが、小さい会社の経営をやってる立場なので、「頭金は20%、直近3期すべて黒字」これが必須条件って言われました。
その頃(今もだけど)は頭金20%は (ヾノ・∀・`)ムリムリ って感じで、直近の決算でも赤が出たりしてたので、住宅ローン借りるとか夢のまた夢とか思ってました。

それで当分マイホームは諦めてたんですが、その後、家欲しい熱が再燃し中古マンションの内見をしたくてどっかの不動産屋に言った時、「スルガ銀行なら可能性が高いですよ!」って営業の方に言われたので、買う買わないは別として仮審査までやろうとしたことが有ったんですよね。
その時、「恐らく3,000万くらいが上限」って言われ、その金額で仮審査を試してみたんですが、1.5ヶ月位掛かっても仮審査の結果すら出ないという残念な結果に...
担当者もやる気が有るのか無いのか返事も遅いし、ちょこちょこ追加書類要求してくるのに全く結果が出ないので、心が折れて審査を中止してもらいました。
この時はもう住宅ローンとか無理ゲーって感じで半ば諦めてました。

世の中の社長イメージだと金持ってるイメージだと思うけど、小さい会社の社長なんて特別稼げるわけでもないので、普通に住宅ローン借りたいってなるとハードルが高いですね...

これが、2016年11月頃の出来事でした。

18_02.jpg (もう、住宅ローンなんて無理なんや...)

それからしばらくは特に物件を探すとかもしてなかったんですが、2017年4月頃にお友達が中古マンション買ってフルリノベーションしたって事で遊びに行ってきました。
外装は築年数を感じたけど、内装はビックリするくらい素敵でした。
そこでまた家欲しい熱がふつふつと上がってきて、2ヶ月後くらいに中古マンションの内見に行ってきました。

その時に出会った営業の方とローンに関しても話をしたのですが「フラット35なら、経営者の方でも大丈夫ですよ!」って話を聞き、その時フラット35の存在自体は知ってたけどちゃんと調べたことが無かったので、色々調べてみました。
そしたら、固定金利で安心だけどその分変動よりは金利は高い。でもちゃんと収入さえ有れば貸してくれそうって感じで、希望が見えてきました。
また、このタイミングで個人信用調査をしてもらい、特に問題ないって事も分かったので、フラット35ならボクでも大丈夫そうな感じです。

って事で、希望があるのはフラット35一択になりました。
その後はどの金融機関から借りるかをいろいろ調べ、最初の頃はフラット35だと有名なARUHIとか見てました。ARUHIは、つなぎ融資もやってるし1割ローンも有るので、当時は中古マンション+リノベで考えてた為、つなぎ融資が出来るのは必須条件でした。
また、窓口も有るので直接お話を聞いて来ました。その時は4,500万くらいで大丈夫か話してたと思うのですが、あまりにも問題ないよって感じの口調で話をしてて、結構拍子抜けした記憶があります。

スルガ銀行で3,000万すら難航してたのに...!

その時は、結局中古マンションを買わなかったので、仮審査も特に申し込まず終わりました。

その後、中古マンション→建売住宅→注文住宅と変わっていく中で、他の金融機関も調べていた時に、手数料比較か何かで上位に来てた「優良住宅ローン」に出会いました。
会社としての知名度もあまり無いと思いますし、社名に「優良」とかついちゃうのが返って怪しい印象を植え付けてる気がしないでもないですが、ネットでの情報を見る限り、怪しくもなければ評判も良い感じだったので、手数料の安さに釣られ優良住宅ローンにしようと決めました。

実際、住宅性能評価物件なら0.5%(2018年1月18日現在)と言う融資手数料は他と比べても格安です。
その代わり、窓口もなければメールやお問い合わせフォームもなく、不明点などは電話でしか聞けません。手続きも基本的に全部自分でやる必要があります。
だけど融資手数料が安い!

ARUHIだと2%で高いのでサイト上には記載が見当たりません(どっかに書いてある気がするけど目立たない)。比較的安い楽天銀行でも、1.08%くらいだった気がします。

4,500万で計算した場合、、、
2%だと90万!
1.08%だと48.6万!
0.5%なら、22.5万です!!
差額がビックリするくらい大きいです。

さらに、つなぎ融資もガッツリ手数料が掛かりますし1割ローンも当然掛かります。なので実際にはもっと開きが出てきます。
って事で、キャッシュを少しでも残したかったので優良住宅ローンにしました。

優良住宅ローンの仮審査に申し込む

優良住宅ローンの「各種資料ダウンロード」ってページに、事前審査申請書(及び記入例)ってPDFファイルが有るので、それをダウンロード後プリントアウトして、必要事項を記載し、必要書類を用意して郵送って感じです。

PDFには、記入例も有るので、ちゃんと読んでいけば分かる感じですが、分かりにくい感じはしました。ただ、事前審査なので必要書類もそこまで多くないため、事前審査はわりとサクッと終わると思います。

郵送後、3日~5日くらいだったと思いますが、優良住宅ローンから仮審査の結果が届きました。

その結果は...


・・
・・・

・・・留保!

留保ってなんや?どっちや!?って感じですが、留保は、ウチでは判断付かないから本審査申し込んでみて!って意味らしいです。しかも、フラット35の事前審査の場合、大半がこの「留保」って結果になるとかどうとかって書いてるのを見ました。
ボクも見事に留保だった訳ですが、多くの人が留保なら自分も大丈夫じゃないか。そう信じて本審査も申し込んでみました。

優良住宅ローンの本審査に申し込む

時系列的には、事前審査をしつつハウスメーカーや工務店探しをずっとしていました。
おおよそ請負業者が決まったタイミングで本審査の申込をしています。

仮審査の結果と一緒に、本審査用の書類一式も同封されているので、サイトからダウンロードして自分でプリントアウトするって手間は無くなります。地味に面倒なので助かりますね。

本審査用の書類も、記入例とか書いてあったりするんですが、まぁ分かりにくい分かりにくい。
土地から買ったり1割ローンとかしなければわりと書きやすいのですが、記入例にはその辺の例が載って無く、電話で確認したりして記入していきました。
住宅性能評価も記載する欄が有って、まだ土地もないのに分かるわけないじゃん!とか思ったら、取得予定のを記載しておいて下さいって言われたりしました。それで良いのかw
ちなみに、優良住宅ローンの電話対応は結構良い感じで、質問すれば直ぐに色々教えてくれますので、不明点は直ぐに電話で聞いた方が良いと思います。書類不備で審査期間伸びても心臓に悪いですからね。

記入するのも手間ですが、ボクの場合は決算書が2期分必要でした。
優良住宅ローンに電話で決算書はどこまで必要なのか聞けば良かったんですが、会社でお世話になってる税理士さんから、「銀行の場合、貸借対照表、損益計算書等のみをさしておらず、法人税申告書一式(内訳書を含む)を指していることが一般的です」って教わったので、全部必要です。丸裸!
うちは、2期分で100ページ近く有ったんですが、全部プリントアウトしました。
この時、貸借対照表、損益計算書等のみならPDFで持っていたのですが、内訳含む全部となるとPDFでは持って無かったのでバインダーで止めてある決算書をばらして全部コピー...

これがすごい面倒でした。

そして、苦労の末必要書類が全て揃ったので、簡易書留で送りましたが、最終的な書類は100枚を軽く超えたので封筒がすごいパンパンになりましたw

18_03.jpg (ペットボトルのキャップに迫る勢いの厚み...)

本審査の結果

タイトルからネタばれしてるから何の意味ないのですが、金曜日に書類を送って翌週の木曜日には結果の電話が掛かってきました。
どっかのサイトで優良住宅ローンは審査が遅い!って書かれてたし、サイトにも2週間程度と書かれてたので、1週間も掛からず結果が出るとは思ってもおらず、書類不備とか不足書類とかの連絡かな?って感じで電話を取ったので、最初何言ってるか分かりませんでした。

思わず「何でこんなに早く結果が出るんですか?」って聞いてしまったのですが、その時「何の問題もない人は早く出るんですよ」って言われ妙に嬉しかったです。
三井住友銀行では門前払い、スルガ銀行でも難色を示されたくらいだったので、フラット35はホントに個人事業主や経営者にとっては有り難いな、と思いました。

最終的な借入予定の金額は、上で出てきた中古マンションの価格よりずいぶん高い金額で、返済負担率的には結構ギリギリでしたが、無事に本審査も内定できました。

18_04.jpg (無事に内定して良かったにゃー、ご飯はまだかにゃ?)

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